מאת עו"ד יעקב לוי

עצות למוכרי דירה בטרם ביצוע העסקה

עסקת מכירת דירה, הנה ללא ספק אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר אותן מבצע אדם במהלך חייו. לפיכך, יש לתת את תשומת הלב הראויה לכל הכרוך בעסקה כגון זו ולהתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום, ע"מ להבטיח את זכויותיכם.

להלן מידע בסיסי ועצות מעשיות ע"מ להנחות אתכם בהתנהלות הקשורה בעסקת מכירת דירה או נכס מקרקעין אחר.

יודגש כי העצות המובאות להלן הנן בסיסיות וראשוניות ואינן מהוות תחליף לייעוץ מקיף ומקצועי בהתייחס למקרה הספציפי.

מומלץ להיעזר בשירותי עורך דין המתמחה בדיני מכירת דירה כך שילווה את העסקה על כל שלביה ויבטיח את זכויותיכם. אנו עומדים לרשותכם בכל שאלה באמצעות פגישת ייעוץ אישית במשרדנו, טלפונית או באמצעות הדואר האלקטרוני וזאת ללא כל התחייבות מצידכם.

אין לחתום על זיכרון דברים

עפ"י החוק, זיכרון דברים הנו בגדר הסכם מחייב לכל דבר ועניין, אשר בנסיבות מסוימות עלול להתפרש כהסכם מכר שלם ומוגמר ואף אם חסרים בו פרטים מסוימים, ניתן להשלימם בעזרת ראיות חיצוניות ו/או הוראות חוק משלימות, כך שיחשב כהסכם מכר לכל דבר ועניין ולכן מומלץ, בטרם ביצוע מכירת דירה שלא לחתום על זיכרון דברים.

לעיתים מתבררים למוכר, לאחר החתימה על זיכרון הדברים, פרטים הנוגעים לקונה הדירה, אשר בעטיים מעדיף המוכר שלא לבצע את העסקה, או מידע אודות המיסוי הצפוי בעקבות ביצוע העסקה המטיל את כדאיותה מבחינתו בספק.

במצב בו זכרון הדברים כבר נחתם, הרי שיקשה על המוכר, המבקש להתנתק ממנו, לבטלו ולעיתים הדבר יהיה כרוך בתשלום פיצוי מצידו לקונה, עפ"י תנאי זכרון הדברים.

הקונה, צד זכרון הדברים, יכול לרשום הערת אזהרה בהסתמך על זכרון הדברים, דבר העלול להקשות על ביטול העסקה מצידו של המוכר בהמשך.

לאחר שנחתם זכרון דברים הצדדים כבולים בו ולעיתים לא מושגת הסכמה לגבי תנאי ההסכם ואז, שוב, התנתקות ממנו עלולה להיות כרוכה בתשלום פיצוי.

עפ"י החוק, לאחר חתימה על זכרון דברים, ואף לאחר קבלת תשלום ע"ח התמורה, קיימת חובת הצהרה בדבר העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין.

לאור כל האמור לעיל, מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים ולצורך סיכום עסקת מכירת דירה מול הקונה להסתפק בסיכום כללי של עיקרי העסקה כגון מחיר ומועד מסירת חזקה ולהותיר את מלאכת עריכת ההסכם בין הצדדים לעו"ד העוסק בתחום, לאחר שיבצע את כל הבדיקות הדרושות וידאג להבטיח את זכויותיכם כראוי.

באם בכל זאת מעוניינים הצדדים להבטיח את ההתקשרות ביניהם, ניתן לעשות כן בדרך זהירה ומבלי לקחת סיכונים מיותרים באופן של הפקדת סכום כסף בנאמנות בידי עו"ד ובעניין זה מומלץ להתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום.

בדיקת המיסוי הצפוי בגין ביצוע העסקה

חשוב במיוחד לבדוק מהם המיסים הצפויים לחול על הצדדים בעקבות ביצוע העסקה. עפ"י החוק, על עסקת מכירת דירה חלים מיסים שונים ובעיקר מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה העלולים להסתכם בעשרות אחוזים משווי העסקה כולה ולפיכך עשויים להשפיע על כדאיות ביצוע העסקה.

לכן יש להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום בדבר סכומי המיסים הצפויים בטרם החתימה על הסכם מכר וכן לבדוק את הזכאות לפטורים שונים אותם ניתן לקבל עפ"י החוק.

חתימת הסכם מכר

ע"מ להבטיח את זכויות המוכר, הסכם מכירת דירה חייב להכיל הוראות בדבר מחיר הדירה, תנאי התשלום, תשלום פיצוי במקרה של איחור בתשלום והפרת הסכם.

יש לוודא כי רישום הערת אזהרה לטובת הקונה יבוצע אך ורק לאחר קבלת תשלום ראשון, בשיעור של 10% לכל הפחות ע"ח מחיר הדירה.

על הקונה לחתום על ייפוי כח לצורך מחיקת הערת האזהרה במקרה של ביטול הסכם המכר עקב הפרת ההסכם מצידו.

ע"מ להימנע מויכוחים ומחלוקות מיותרות, מומלץ לציין בהסכם המכר מה כולל מחיר הדירה, כגון מזגנים, ארונות ועוד.

לאחר חתימת הסכם מכירת דירה יש להגיש דיווח, במועד שנקבע בחוק, בדבר ביצוע העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין.

הלוואת משכנתא

כנהוג בארצנו בנוגע למכירת דירה, במידה והקונה מעוניין לשלם חלק מהתמורה באמצעות הלוואת משכנתא, יש לוודא קבלת תשלום הולם, בשיעור של 10%-30% ע"ח התמורה בטרם הסכמה לרישום הערה לטובת הבנק.

כמו כן יש להבטיח כי התשלום מהבנק למשכנתאות יועבר ישירות אליך, המוכר. במקרה של "גרירת" משכנתא ישנה של הקונה, אין להסכים לגרירת המשכנתא על הדירה הנמכרת אלא לאחר תשלום בגובה סכום המשכנתא הנגררת בתוספת 10% ממחיר הדירה.

שלב מסירת החזקה בדירה

יש לוודא כי מסירת החזקה בדירה תתבצע אך ורק לאחר תשלום מלוא התמורה עבור מכירת הדירה.

העצות המפורטות בנוגע למכירת דירה המובאות לעיל הנן בסיסיות וראשוניות והמידע המובא לעיל הינו מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקיף ומקצועי בהתייחס למקרה הספציפי. לייעוץ מפורט למקרה הספציפי ניתן לפנות למשרדנו שלמה לוי משרד עורכי דין לפגישת ייעוץ אישית, ייעוץ טלפוני או באמצעות הדואר האלקטרוני וזאת ללא כל התחייבות מצידכם.