מס רכישה, פטורים והקלות – עורך דין מס רכישה

מדרגות מס רכישה על קניית דירה: ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת

המחוקק הישראלי יצר אבחנה מובהקת ואסטרטגית בין רוכשים המנסים להשיג קורת גג ראשונה לבין משקיעים בעלי נכסים מרובים. אבחנה זו באה לידי ביטוי במבנה מדרגות מס מדורג:

1. רכישת דירת מגורים יחידה

עבור רוכשי דירה ראשונה קיימת הטבה קריטית, המעניקה פטור ממס רכישה על דירת מגורים יחידה באופן מלא על חלק השווי הבסיסי של הנכס עד לתקרה קבועה המשתנה מדי שנה. הטבה זו חלה גם על מי שרוכש "דירה חלופית" – כלומר, אדם שהוא בעלים של דירה קיימת, אך מתחייב למכור אותה בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה (או תוך 12 חודשים מקבלת טופס 4 אם הדירה נרכשה מקבלן). במצב כזה, הוא ימוסה על פי שיעורי המס המקלים של דירה יחידה.

המס המדורג עולה בהתאם לשכבות השווי של הנכס, החל מ-0% בשכבה הראשונה ועד ל-10% בשכבות היוקרה הגבוהות ביותר.

2. רכישת דירת מגורים שאינה יחידה (דירה שנייה ומעלה)

כאשר מדובר ברוכשים אשר בבעלותם דירת מגורים נוספת וכן במקרים של תושבי חוץ הרוכשים נכס בישראל, מוחלות מדרגות מס מחמירות בהרבה. ברכישות אלו אין כל פטור על השקלים הראשונים של העסקה, והמיסוי מתחיל משיעור בסיס קבוע של 8% ומטפס במעלה מדרגות השווי.

3. רכישת זכות אחרת במקרקעין (מגרשים ונכסים מסחריים)

בניגוד לדירות מגורים שבהן המס הוא מדורג, ברכישת מגרש פנוי, חנות, מחסן או משרד מסחרי, חל מס רכישה אחיד וקבוע בשיעור של 6% על מלוא שווי העסקה, החל מהשקל הראשון. החריג היחיד לכלל זה הוא ברכישת קרקע אשר קיימת לגביה תוכנית בנייה מאושרת למגורים, וכאשר הרוכש מצליח להנפיק היתר בנייה כדין לבניית דירת מגורים אחת לפחות בתוך שנתיים ממועד הרכישה; במצב כזה, יתוקן שיעור המס רטרואקטיבית ל-5%.

מס רכישה לנכה: הקלות והטבות לפי תקנה 11

תקנה 11 לחוק מיסוי מקרקעין (או בשמה המדויק: תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין), מעניקה הקלה דרמטית עבור נכים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה ובני משפחה של חיילים שנספו במערכה, אשר רוכשים נכס מקרקעין לצורך מגוריהם האישיים. מדובר בהטבה סוציאלית משמעותית ביותר, המוגבלת לפעמיים בלבד לאורך חייו של הזכאי, ומותנית בכך שהנכס אכן ישמש למגוריו בפועל.

התיקונים המשפטיים האחרונים יצרו מנגנון חישוב ייחודי עבור הנחה מס רכישה נכה:

• ברכישת דירה יחידה בשווי של עד 2,500,000 ₪: הנכה ייהנה מפטור מוחלט (שיעור של 0%) על חלק השווי הבסיסי של הדירה (בהתאם לתקרת הפטור לדירה יחידה של אותה שנה). על יתרת השווי, החל מתקרת הפטור ועד לשווי של 2,500,000 ₪, ישולם מס מופחת קבוע בשיעור של 0.5% בלבד.
• ברכישת דירה ששוויה עולה על 2,500,000 ₪, או ברכישת דירה שנייה: במצבים של מס רכישה לדירה שניה לנכה, או כאשר שווי הנכס חוצה את הרף המוטב, ישולם מס קבוע בשיעור מופחת של 0.5% על מלוא שווי העסקה מהשקל הראשון. הטבה במס רכישה לנכה לדירה שניה מהווה הטבה אדירה בהשוואה למדרגות המס הרגילות של משקיעים, שיכולות להגיע לאלפי שקלים רבים.

הטבת התא המשפחתי וסוגיית הפיצוי התכנוני

תקנה 11(ב) קובעת הוראה חשובה המרחיבה את גבולות ההטבה: אם אחד מבני הזוג הנו נכה והנכס נרכש במשותף לצורך מגוריהם, כל התא המשפחתי ייהנה מההקלה המופחתת. הטבה זו מוחלת באופן מלא גם על ידועים בציבור ועל בני זוג שרכשו את הדירה בשנה שקדמה לנישואיהם הרשמיים.

יחד עם זאת, תקנה 11(ד) מציבה סייג תכנוני: אם הקרקע או הנכס הנרכש מאפשרים בנייה של יותר מדירת מגורים אחת על אותה החלקה, משרדי מיסוי מקרקעין יבצעו "פיצוי ופיצול" של שווי הרכישה. הרוכש הנכה ייהנה מהטבת ה-0.5% רק על החלק היחסי המשקף דירת מגורים אחת, בעוד שעל יתרת שטח המקרקעין הוא ימוסה על פי שיעורי המס הרגילים.