מאת עו"ד ולדי זגטני

מס רכישה הינו מס המשולם בעת רכישת דירת מגורים ו/או זכות במקרקעין. מס רכישה משולם לרשויות המס על פי התשלום שמשולם בעת רכישת הנכס.

בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס רכישה) התשל"ה 1974 נקבעו פטורים והקלות במס רכישה.

לפי סעיף 9(ג2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק") גובה מדרגות מס הרכישה מתעדכן אחת לשנה בהתאם לשיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות דיירים.

ברכישת דירה ראשונה קיימת הטבה משמעותית במובן זה שלא ישולם כלל מס רכישה עבור דירה יחידה עד לשווי מסוים.

החל מיום 19.01.2020 לא ישולם מס רכישה על דירה יחידה ששוויה עד 1,744,505 ₪ או על דירה שניה כדירה חלופית לדירה היחידה.

להלן מדרגות מס רכישה ברכישת דירת מגורים יחידה:

• על חלק השווי שעד 1,744,505 ₪: לא ישולם מס רכישה.
• על החלק השווי שבין 1,744,505 ₪ – 2,069,205 ₪ – 3.5%
• על חלק השווי שבין 2,069,205 ₪ – 5,338,290 ₪– 5%
• על חלק השווי שבין 5,338,290 ₪ – 17,794,305 ₪ – 8%
• על חלק השווי שמעל 17,794,305 ₪ – 10%

בהתאם לתיקון מס' 95 לחוק בוצעו שינויים במדרגות מס הרכישה החלות ברכישת דירת מגורים שאינה דירתו היחידה של רוכש הדירה. התיקון נכנס לתוקף בתאריך 29.07.2020. מס הרכישה לבעלי דירה נוספת ירד ל-5% במקרים מסוימים במקום 8%.

לפיכך, ברכישת דירת מגורים שאינה דירתו היחידה של הרוכש וכן ברכישת דירת מגורים בידי תושב חוץ יחולו מדרגות מס הרכישה המעודכנות לדירת מגורים שאינה דירה יחידה.

להלן מדרגות מס רכישה ברכישת דירת מגורים שאינה יחידה:

• על החלק השווי שעד 1,292,280 ₪ – 5%.
• על החלק השווי שבין 1,292,280 ₪ ועד 3,876,835 ₪ – 6%.
• על החלק השווי שבין 3,876,835 ₪ ועד 5,338,290 ₪ – 7%.
• על החלק השווי שבין 5,338,290 ₪ – 17,794,305 ₪ – 8%.
• על חלק השווי העולה על 17,794,305 ₪ – 10%.

במקרה של רכישת דירה כדירה חלופית לדירה הראשונה, כאשר הדירה השניה טרם נמכרה, יוכל רוכש הדירה להנות משיעורי המס לדירה ראשונה בתנאי שימכור את דירתו הראשונה תוך ‎24 חודשים ממועד הרכישה או, במידה והדירה נרכשה מקבלן, תוך 12 חודשים ממועד סיום הבניה (טופס 4).

צרו קשר עם עורך דין לרכישת דירה

לעומת זאת, כאשר רוכשים זכות במקרקעין (מגרש, חנות, מחסן, נכס מסחרי וכו') מס הרכישה יהיה בשיעור של 6%. הסייג הינו ברכישת קרקע שקיימת לגביה תכנית לבניה של דירה אחת לפחות למגורים וכאשר בפועל הוצא היתר בניה לבניית דירת מגורים אחת לפחות בתוך שנתיים ממועד הרכישה אזי מס הרכישה יתוקן לפי שיעור של 5%.

לפיכך, בנכס שאינו דירת מגורים, מס הרכישה כשיעור מס קבוע למלוא שווי הרכישה ואילו בדירות מגורים, מס הרכישה הוא מס מדורג.

מס רכישה לנכה:

תקנה 11 לתקנות מס רכישה, תשל"ה-1974 (להלן: "התקנה") עוסקת במתן הקלה לנכה, עיוור, נפגע פעולות איבה ובן משפחה של חייל שנספה במערכה (להלן: "הנכה"), אשר רוכש דירה לצורכי מגוריו. ההקלה שבתקנה מוגבלת לפעמיים בחייו של הנכה ומחייבת כי הנכה יתגורר בדירה אשר בגינה הוא מקבל את ההטבה.

שיעור ההטבה ברכישת דירה יחידה בידי נכה ששוויה עד 2,500,000 ₪: 

על החלק השווי שעד 1,744,505 ₪ לא ישולם מס רכישה. 

על החלק הנותר מ- 1,744,505 ₪ ועד לסכום של 2,500,000 ₪ ישולם מס רכישה בשיעור של 0.5%.

ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה או ברכישת דירת מגורים אשר שוויה עולה על 2,500,000 ₪ ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% על כל הסכום.

תקנה 11(ב) קובעת שאם אחד מבני הזוג נכה רוכשים זכות במקרקעין לצורך מגוריהם, אזי יהנה כל התא המשפחתי מההטבה. על כן, בן הזוג אשר אינו נכה יהנה גם מן ההטבה במס הרכישה. יש לשים לב כי ההטבה ניתנת גם לידועים בציבור וגם לבני הזוג אשר רכשו זכות במקרקעין בשנה שקדמה לנישואיהם. 

תקנה 11(ד) קובעת שאם זכות במקרקעין נרכשת ע"י הנכה וניתן לבנות יותר מדירת מגורים אחת על אותה חלקה יש לבצע פיצול של שווי הרכישה כך שרק בגין החלק שמתייחס לדירת מגורים אחת ייהנה הרוכש הנכה מההקלה לפי התקנה, ואילו על היתרה ימוסה הרוכש הנכה במס רכישה לפי שיעור הרגיל.

אם ברצונכם לקבל ייעוץ בעניין הנחה במס רכישה לנכה או פטור ממס רכישה לנכה או לבדוק את זכאותכם לקבלת ההטבה, פנו למשרדנו עוד היום.

מס רכישה לעולה חדש:

תקנה 12 לתקנות עוסקת במתן הקלה לעולה במס הרכישה, ההקלה תינתן פעם אחת לצורך רכישת דירת מגורים למגורי העולה ופעם אחת לצורך רכישת בית עסק שישמש לעסקו.

שיעור מס הרכישה לעולים החל מה- 15.01.2020 ועד ל- 15.01.2021 הינו:

• על החלק השווי של הנכס שעד 1,838,615 ₪ – 0.5%.
• על החלק השווי של הנכס שמעל 1,838,615 ₪ – 5%.

מאחר ומס הרכישה על רכישת דירת מגורים יחידה הנו בשיעור של 0% עד לסכום של 1,744,505 ₪, הרי שכאשר עולה רוכש דירת מגורים יחידה ההטבה שניתנת לו עפ"י תקנה 12 אינה כדאית לו ויש להשתמש בפטור לדירת מגורים יחידה לפי מדרגות מס רגילות.

המחוקק יצר מצב שבו על העולה לבחור האם להשתמש בפטור עפ"י תקנה 12 או לשלם מס רכישה לפי מדרגות מס הרכישה הרגילות לדירת מגורים יחידה.

התוצאה היא שההקלה שבתקנה 12 נותרה כדאית רק לעולה שהוא כבר בעלים של דירת מגורים בישראל וברצונו לרכוש דירה נוספת או לעולה אשר בכוונתו לרכוש שתי דירות מגורים בישראל, שאז על רכישת הדירה הראשונה ישלם מס רכישה לפי מדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה, ועל הדירה השניה ישלם מס רכישה בשיעור 0.5% על החלק השווי של הנכס שעד 1,838,615 ₪.

תקנה 12(ג) קובעת שאם אחד מבני הזוג עולה אזי הזכאות להטבה תהיה לשניהם, בנוסף ההטבה ניתנת ליחידים שרכשו במשותף זכות במקרקעין ואחד מהם עולה ובלבד שנישאו בתוך 12 חודשים.

תקנה 12(ד) קובעת כי ההטבה תינתן פעם אחת לגבי דירת מגורים או קרקע שתשמש להקמת דירת מגורים ופעם נוספת בגין בית עסק או קרקע פנויה שתשמש להקמת עסק.

אם ברצונכם לקבל ייעוץ בעניין הנחה במס רכישה לעולה חדש או פטור ממס רכישה לעולה חדש או לבדוק את זכאותכם לקבלת ההטבה, פנו למשרדנו עוד היום.

שירותי עורך דין מס רכישה

לצורך בדיקת זכאותכם לפטורים והקלות שונות במס רכישה, מומלץ להעזר בשירותי עורך דין מס רכישה העוסק בתחום שייעץ לכם בעניין זכאותכם לפטור ו/או ההקלה המתאימה.

הנכם מוזמנים לפנות אלינו עוד היום באמצעות הטלפון, על ידי שליחת דואר אלקטרוני או על ידי מילוי הפרטים שלכם בטופס ההתקשרות, ועורך דין מס רכישה ממשרדנו יחזור אליכם בהקדם – פגישת יעוץ ראשונה במשרדנו ללא תשלום וללא התחייבות.