מהו הסכם שיתוף במקרקעין?

בעלות משותפת במקרקעין היא מצב בו מספר אנשים שותפים באותה קרקע, דירה או כל נכס אשר נחשב כנכס מקרקעין על פי החוק. בעלות משותפת היא תופעה שכיחה למדי והיא יכולה להיווצר בצורה כפויה (כגון במקרה של קבלת נכס בירושה) או מתוך בחירה חופשית של השותפים (כגון במקרה של רכישה משותפת של נכס). 

הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם אשר מסדיר את יחסי השותפים במקרקעין, חובותיהם וזכויותיהם. ההסכם למעשה מכיל בתוכו את ההסכמות וההבנות בין השותפים בנוגע לאופן השימוש בנכס, החובות והזכויות של כל אחד מהשותפים בו.

תכליתו של הסכם שיתוף במקרקעין:

תכליתו המרכזית של הסכם השיתוף היא עיגון ההסכמות בין השותפים בצורה שתהיה בעלת תוקף משפטי מחד, וברורה מעל לכל ספק מאידך. חשוב מאוד להכין הסכם שיתוף כאשר כלל השותפים נמצאים ביחסים טובים ביניהם וכך למעשה למנוע מריבות ומחלוקות שעלולות להתעורר בשלב מאוחר יותר.

לדוגמא, הסכם שיתוף בין שני אנשים הרוכשים מגרש אחד לבניית שני בתים, אחד עבור כל אחד מהם, קובע את אופן חלוקת המגרש ביניהם, אופן ביצוע התכנון, קבלת היתר הבניה, הבניה ואפשרויות השעבוד של כל אחד מחלקי המגרש. דוגמא נוספת, הסכם שיתוף בקבוצת רכישה, המסדיר את היחסים בין השותפים, את החובות והזכויות, את מטרות הקבוצה, את השימוש במקרקעין, את אופן קידום התכנון, את בחירת בעלי המקצוע השונים ואת אופן קבלת ההחלטות בקבוצה.

הסכם השיתוף יכול לעזור במניעת התנגדויות מתוך הקבוצה שיביאו לעיכוב הבניה, שכן הוא מסדיר גם את נושא ההשקעה בבעלי המקצוע השונים ע"מ לקדם תכנון במקרקעין ואת נושא הבניה המשותפת. הסכם שיתוף מקצועי וברור ימנע מחלוקות וויכוחים עתידיים וכך ימנע גם עיכובים מיותרים. 

באילו מקרים הסכם זה יעיל?

הסכם שיתוף במקרקעין מועיל גם במקרים בהם יעלה רצון מצד החברים לפירוק השיתוף ביניהם. ההסכם מבטיח כי בעתיד, אם מי מחברי הקבוצה ירצה למכור את זכויותיו בנכס, יהיה ברור מהן זכויותיו ורוכש הזכויות מאותו חבר בקבוצה "יכנס בנעליו". 

הסכם השיתוף למעשה תורם להגברת השקיפות במהלך ביצוע עסקאות נדל"ן, כך שכל שותף יודע מה חלקו המדויק, וכך גם עריכת הסכמים עם נותני שירותים וההתנהלות מול או הרשויות נעשית קלה יותר. בנוסף, הסכם שיתוף מסודר בנכס משותף מעלה את ערכו שכן יחסי השותפים מוסדרים במסגרתו, דבר הנותן ודאות מבחינת רוכש חיצוני.

יחד עם זאת, יש לקיומו של הסכם שיתוף מספר חסרונות. הסכם שיתוף יכול להגביל שותפים בודדים אשר רוצים לצאת מהשותפות ולהטיל עליהם תנאים מסוימים. בנוסף, כל רוכש אשר מעוניין בחלקו של אחד השותפים, למעשה מחויב מראש לתנאי ההסכם, כעובדה מוגמרת, ללא שהיה שותף ליצירתו (מה שעלולו להקשות על השותפים למכור את חלקם לאחרים).

רישום ההסכם ויצירתו

הסכם השיתוף במקרקעין יכול להיחתם כהסכם רגיל בין הצדדים השותפים והוא מחייב את הצדדים לו גם ללא רישום ההסכם בלשכת רישום המקרקעין. יחד עם זאת, במקרה של הסכם שיתוף שלא נרשם, כאשר אחד השותפים מוכר את חלקו במקרקעין לצד ג', אותו צד ג' עלול לטעון כי לא ידע על ההסכם ואז ההסכם לא יחייב אותו.

לכן, על מנת לתת תוקף קנייני להסכם בין השותפים, כך שגם מי שיצטרף לשותפות לאחר מכן יהיה מחויב בו, יש לרשום את ההסכם בלשכת רישום המקרקעין, וזאת בהתאם לחוק המקרקעין. מטרת הרישום של הסכם השיתוף היא למעשה להביא את דבר ההסכם לידיעת כולם, ובכך למנוע מצב בו קונה יטען שלא ידע על הסכם השיתוף. 

הסכם שיתוף על קרקע כול גם תשריט לפיו ניתן לקבוע היכן חלקו של כל שותף בקרקע המשותפת, כך שכל רוכש עתידי שירכוש את חלקו של אחד השותפים יוכל לדעת היכן חלקו בקרקע. 

לסיכום, הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם מורכב בעל חשיבות רבה והשפעה גדולה על העתיד הכלכלי של כל אחד מהשותפים בו, לכן אנחנו ממליצים, לפני יצירת הסכם, או לפני חתימה עליו, לפנות אלינו לייעוץ.

אנו בשלמה לוי משרד עורכי דין נעניק את הליווי המשפטי המתאים והמקצועי ביותר עבורכם, כך שתוכלו להגן על זכויותיכם באופן מיטבי.