מאת עו"ד יעקב לוי

עצות וטיפים לרוכשי דירה

עסקת קניית דירה, הנה ללא ספק אחת העסקאות הגדולות והיקרות ביותר אותן מבצע אדם במהלך חייו.

בשונה מעסקת רכישת רכב, בעסקה של רכישת דירה יש לתת את תשומת הלב הראויה לכל הכרוך בעסקה כגון זו ולהתייעץ עם עורך דין לקניית דירה, העוסק בתחום בטרם תשקיעו את מיטב כספכם.

להלן מידע בסיסי ועצות מעשיות ע"מ להנחות אתכם בהתנהלות הקשורה בעסקת רכישת דירה או נכס מקרקעין אחר.

יודגש כי העצות המובאות להלן הנן בסיסיות וראשוניות ואינן מהוות תחליף לייעוץ מקיף ומקצועי בהתייחס למקרה הספציפי. מומלץ להיעזר בשירותי עורך דין לרכישת דירה המתמחה בדיני קניית דירה, שילווה את העסקה על כל שלביה, יבצע עבורכם את הבדיקות המשפטיות הדרושות וינחה אתכם לגבי ביצוע הבדיקות האחרות, ככל שידרשו, אם בעצמכם ואם באמצעות בעל מקצוע מתאים.

אנו, במשרד עורכי הדין של שלמה לוי, עומדים לרשותכם בכל שאלה באמצעות פגישת ייעוץ אישית במשרדנו, טלפונית או באמצעות הדואר האלקטרוני וזאת ללא כל התחייבות מצידכם.

אין לחתום על זכרון דברים 

עפ"י החוק, זכרון דברים הנו בגדר הסכם מחייב לכל דבר ועניין, אשר בנסיבות מסוימות עלול להתפרש כהסכם מכר (קראו גם על: עורך דין לחוזה דירה) שלם ומוגמר לכל דבר ועניין ואף אם חסרים בו פרטים מסוימים, ניתן להשלימם בעזרת ראיות חיצוניות ו/או הוראות חוק משלימות, כך שיחשב כהסכם מכר לכל דבר ועניין ולכן מומלץ שלא לחתום על זכרון דברים.

לעיתים מתבררים לרוכש, לאחר החתימה על זכרון הדברים, פרטים אודות מצבה המשפטי, התכנוני או הפיזי של הדירה או פרטים הנוגעים למוכר הדירה, אשר בעטיים מעדיף הרוכש שלא לבצע את עסקת הרכישה או שלא ניתן יהיה לבצע את העסקה כלל.

במצב בו זכרון הדברים כבר נחתם, הרי שיקשה על הרוכש, המבקש להתנתק ממנו, לבטלו ולעיתים הדבר יהיה כרוך בתשלום פיצוי מצידו למוכר, עפ"י תנאי זכרון הדברים. חשוב מאוד לקחת עורך דין לקניית דירה בזמן.

לאחר שנחתם זכרון דברים הצדדים כבולים בו ולעיתים לא מושגת הסכמה לגבי תנאי ההסכם ואז, שוב, התנתקות ממנו עלולה להיות כרוכה בתשלום פיצוי.

עפ"י החוק, לאחר חתימה על זכרון דברים, קיימת חובת הצהרה בדבר העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין. לאור כל האמור לעיל, בעת קניית דירה מומלץ שלא לחתום על זכרון דברים ולצורך סיכום העסקה מול המוכר להסתפק בסיכום כללי של עיקרי העסקה כגון מחיר ומועד מסירת חזקה ולהותיר את מלאכת עריכת ההסכם בין הצדדים לעו"ד העוסק בתחום, לאחר שיבצע את כל הבדיקות הדרושות.

באם בכל זאת מעוניינים הצדדים להבטיח את ההתקשרות ביניהם ניתן לעשות כן בדרך זהירה ומבלי לקחת סיכונים מיותרים באופן של הפקדת סכום כסף בנאמנות בידי עו"ד לקניית דירה ובעניין זה מומלץ להתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום.

ביצוע בדיקות

טרם חתימה על הסכם קניית דירה, יש לבצע את כל הבדיקות הדרושות בעזרת עו"ד לרכישת דירה העוסק בתחום ובעלי מקצוע נוספים כגון אדריכל או שמאי מקרקעין מטעמכם ע"מ להבטיח כי אכן מצבה המשפטי, התכנוני והפיזי של הדירה הנו כפי שמוצג לכם. להלן נסקור את הבדיקות העיקריות אותן יש לבצע.

מצבה המשפטי של הדירה

קניית דירה כרוכה גם בהעברת הזכויות בה ולפיכך יש לבדוק את מצבה המשפטי ע"מ לוודא כי אכן ניתן להעבירן לרוכש. יש לוודא כי הזכויות אכן רשומות ע"ש מוכר הדירה וכן לבדוק באם חלים עליה הערות, משכנתאות, שעבודים או עיקולים שונים. זאת מבצע בשבילכם עורך דין לקניית דירה.

יש לעיין בנסח הרישום כאשר המדובר בדירה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), או, במקרה של דירה שהזכויות בה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ברישומי רשות מקרקעי ישראל ו/או החברה המשכנת ככל שקיימת וכן ברישומי רשם המשכונות.

במידה ועל הדירה רשומה משכנתא לטובת בנק ממנו קיבל המוכר הלוואה, יש לוודא הסרתה לפני החתימה על הסכם המכר, או לחילופין, באמצעות מנגנון מתאים תוך כדי ביצוע העסקה, ע"מ להבטיח העברת הזכויות לרוכש כשהן נקיות משעבודים, עיקולים או זכויות אחרות כלשהן של צד שלישי.

זהות המוכר

יש לוודא כי מוכר הדירה, המציג עצמו כבעליה, הוא אכן כזה וזאת ע"מ להימנע מקניית דירה מנוכל המנסה למכור אותה באמצעות מסמכים מזויפים. זאת כמובן מבצע בשבילכם עורך דין לרכישת דירה.

מצבה התכנוני של הדירה

יש לעיין בתיק הבניין ברשות המקומית הרלוונטית ולהשוות את התכנית למצב בפועל, ע"מ לוודא כי הדירה כולה, כפי שהיא נראית "בשטח" נבנתה עפ"י היתר כדין.

יש לוודא שלא קיימות חריגות בניה, שלא חלים צווי הריסה ושאין הליכים משפטיים המתנהלים כנגד הבעלים ו/או המחזיק בדירה. כמו כן מומלץ לבצע בדיקה לגבי יעוד השטחים הסמוכים לדירה, תכניות פיתוח ו/או תכניות בניין עיר חדשות החלות על האיזור בו מצויה הדירה והעשויות להשפיע עליה. במידת הצורך, ניתן להיעזר באדריכל ו/או שמאי מקרקעין לצורך בדיקה זו.

מצבה הפיזי של הדירה

לפני קניית דירה חשוב לבדוק את מצבה הפיזי של הדירה לרבות תקינות מערכותיה ומתקניה, כגון מערכות החשמל, האינסטלציה ומיזוג האוויר וכן לבצע בדיקת ליקויים במבנה כגון סדקים ורטיבות. במידת הצורך, ניתן להיעזר במהנדס לצורך בדיקה זו.

בדיקת המיסוי הצפוי בגין ביצוע העסקה

חשוב במיוחד לבדוק מהם המיסים הצפויים לחול על הצדדים בעקבות ביצוע העסקה. עפ"י החוק, על עסקת קניית דירה חלים מיסים שונים ובעיקר מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה העלולים להסתכם בעשרות אחוזים משווי העסקה כולה ולפיכך עשויים להשפיע על כדאיות ביצוע העסקה. לכן יש להתייעץ עם עו"ד לקניית דירה המתמחה בתחום בדבר סכומי המיסים הצפויים בטרם החתימה על הסכם מכר וכן לבדוק את הזכאות לפטורים שונים אותם ניתן לקבל עפ"י החוק.

חתימת הסכם מכר

הסכם המכר חייב להכיל הוראות בדבר מחיר הדירה, הסרת המשכנתאות והשעבודים האחרים החלים עליה, מסירת החזקה בה, העברת רישום הזכויות בה, הסדרת תשלומי החובות הרובצים עליה והמיסים החלים בגין עסקת המכירה. עו"ד לרכישת דירה יכין לכם הסכם מכר ראוי ומסודר.

מיד לאחר חתימת הסכם קניית דירה יש לוודא רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין ו/או הודעה למנהל מקרקעי ישראל ו/או לחברה המשכנת בדבר ביצוע העסקה ו/או רישום משכון ברשם המשכונות, וזאת ע"מ להגן על זכויות הרוכש מפני ביצוע עסקה נוגדת ומכירת הדירה לרוכש נוסף.

כמו כן, לאחר חתימת הסכם המכר יש להגיש דיווח, במועד שנקבע בחוק, בדבר ביצוע העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין. ע"מ להימנע מויכוחים ומחלוקות מיותרות, מומלץ לציין בהסכם המכר מה כולל מחיר הדירה, כגון מזגנים, ארונות ועוד.

תשלומי חובות ומיסים

ע"י עורך דין רכישת דירה יש לוודא סילוק כל החובות הרובצים על הדירה, הן חובות עקב תשלומים שוטפים שונים החלים עליה והן תשלומי מיסים החלים עפ"י החוק על המוכר בעקבות עסקת קניית דירה.

יש לוודא סילוק החובות ע"י המוכר בטרם חתימת הסכם המכר או לחילופין באמצעות מנגנון הנקבע בהסכם לפיו סכום מסוים מתוך התמורה המשולמת למוכר עבור הדירה יועבר לו רק לאחר הצגת אישורים מתאימים בדבר תשלום החובות.

יודגש, כי לצורך ביצוע העברת זכויות יש להציג אישורים בדבר תשלומי המיסים החלים בגין העסקה כגון מס רכישה ומס שבח וכן אישור הרשות המקומית בדבר הסכמתה להעברת הזכויות. לפיכך, באם קיימים חובות שונים בגין הדירה או בגין עסקת המכירה, הרי שלא ניתן יהיה להעביר את הזכויות בה.

העברת הזכויות לאחר קניית דירה

מיד לאחר תשלום מלוא התמורה בגין הדירה וקבלת החזקה בה, יש לוודא השלמת רישום הזכויות בדירה ע"ש הרוכש. רוכשים רבים נוהגים להזניח את הטיפול בעניין השלמת הרישום משך שנים, דבר העלול להוות מכשול בעת הצורך במכירת הדירה.

עורך דין לרכישת דירה המתמחה בעסקאות דירה ילווה את ביצוע העסקה וידאג לרישום הזכויות.

העצות המפורטות לקניית דירה לעיל הנן בסיסיות וראשוניות והמידע המובא לעיל הינו מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקיף ומקצועי בהתייחס למקרה הספציפי.

לייעוץ מפורט למקרה הספציפי ניתן לפנות למשרדנו לפגישת ייעוץ אישית, ייעוץ טלפוני או באמצעות הדואר האלקטרוני וזאת ללא כל התחייבות מצידכם.