יעוץ במיסוי מקרקעין בעת ביצוע עסקת רכישה או מכירה של נדלן

עורך דין מיסוי מקרקעין – יעוץ במיסוי מקרקעין בעת ביצוע עסקת רכישה או מכירה של נכסי נדל"ן

כללי

ביצוע עסקת נדל"ן כרוך, בין השאר, בתשלום המיסים החלים עפ"י החוק על קונה ומוכר זכות במקרקעין. לפיכך, נושא מיסוי המקרקעין מהווה חלק בלתי נפרד מכל עסקת נדל"ן, מהווה חלק משיקוליהם של כל מוכר וקונה בביצוע עסקה ואף עשוי להשפיע על כדאיות העסקה.

תכנון מס מקדים ונכון של עסקת מכר נדל"ן יכול לחסוך מיסים, ולעומת זאת העדר תכנון עלול לגרום למצב של "תאונת מס" בו צד לעסקת מכר מופתע כאשר הוא נדרש לשלם מיסים בסכומים אותם לא לקח בחשבון כחלק מעלויות העסקה.

במאמר זה נביא בפניכם מידע בדבר סוגי המיסים השונים ובעיקר נבהיר את החשיבות שבקבלת ייעוץ ע"י עו"ד מומחה במיסוי מקרקעין בטרם ביצוע כל עסקת נדל"ן. 

תחום מיסוי המקרקעין בישראל הנו תחום מורכב ודינמי, חוקי המס משתנים מעת לעת ועמם גם שיעור המס והאפשרויות לקבלת פטורים ו/או הטבות שונות. משך שנים רבות מאז חוקק חוק מיסוי המקרקעין בשנת 1963, עבר החוק שינויים, התאמות וגלגולים רבים, בהתאם למדיניות ולמציאות הכלכלית בישראל. 

קיימים מספר סוגים של תשלומי מס, ובהתאם להם מספר סוגים של פטורים או אפשרויות להקטנת חבות המס. 

החוק במדינת ישראל מחייב כל מוכר או רוכש נכס מקרקעין, בדיווח לרשויות המס ובתשלום מיסים בהתאם. מיסי המקרקעין מורכבים מ- 2 סוגי מיסים עיקריים: מס שבח המוטל על מוכר מקרקעין ומס רכישה המוטל על רוכש מקרקעין.

חשוב לציין כי ללא תשלום המיסים הנדרשים בכל עסקת מקרקעין, לא ניתן לסיים עסקת מקרקעין ולרשום בטאבו את העברת הזכויות. להלן נסקור בקצרה את המיסים החלים בכל עסקת מקרקעין ואת הדרכים להפחית אותם.

קצת על מס רכישה

מס רכישה הוא מס המוטל על כל הרוכש נכס מקרקעין, בין אם המדובר בקרקע, בין אם המדובר בנכס המיועד למגורים ובין אם המדובר בנכס לשימוש מסחרי. גובה המס משתנה לפי סוג הנכס ולפי סכום הרכישה. 

למשל, בנכסים מסחריים גובה מס הרכישה יהיה 6% מסכום הרכישה. לעומת זאת, בנכסים המיועדים למגורים, שיעור המס הנדרש הנו מדורג ותלוי בשווי הרכישה. יחד עם זאת, חשוב לדעת כי החוק קובע מספר מקרים בהם יינתנו פטורים או הקלות מתשלום מס הרכישה. לדוגמא, כאשר המדובר ברכישת דירה שהיא דירתו היחידה של הקונה, יהיה המס נמוך משמעותית ולעיתים אף יינתן פטור מוחלט מתשלום המס.

שיעור מס הרכישה נקבע בהתאם למדרגות המס המתעדכנות מדי שנה עפ"י שיעור עליית המדד. כך, למשל, דירה ראשונה או דירה הנרכשת כתחליף לדירתו היחידה של הרוכש ועלותה פחותה מ- 1,747,865 ₪ (נכון לשנת 2021) תהיה פטורה ממס רכישה. רכישת דירה שעלותה גבוהה מהסכום הנ"ל תמוסה בשיעור של 3.5% בגין חלק השווי הגבוהה מהסכום הנ"ל ובשיעור של 5% בגין חלק השווי הגבוה מסך של 2,073,190 ₪ (נכון ליום 16/1/2021).

רכישת דירה שאיננה דירה יחידה מבחינת הרוכש, תמוסה במס רכישה בהתאם למדרגות מס שונות, הנעות בין 5% לבין 10%.

קיימות הטבות מס שונות, הבאות בצורת פטור מלא או הנחה חלקית ונקבעות עפ"י נתונים אישיים של הרוכש, כגון: עולה חדש, נכה ועוד. הקלה במס הרכישה ניתן לקבל במקרים מסוימים בעת ביצוע העברה ללא תמורה בין קרובים. כאמור, ע"מ להנות מהטבות מס אפשריות ולקבל את תנאי המס הטובים ביותר, מומלץ להיוועץ בטרם ביצוע עסקת רכישת נדל"ן בעורך דין מומחה למיסוי מקרקעין שיידע לייעץ לכם בדבר קבלת ההטבות, ההקלות וההנחות השונות.

יעוץ במיסוי מקרקעין בעת ביצוע עסקת רכישה או מכירה של נדלן

קצת על מס שבח

מס שבח הוא מס המוטל על מוכר נכס מקרקעין, בין אם המדובר בקרקע, בין אם המדובר בנכס המיועד למגורים ובין אם המדובר בנכס לשימוש מסחרי, כאשר המוכר מרוויח הון בשל מכירת הנכס. שיעור מס השבח כיום הוא 25% על הרווח. לדוגמא, אם אדם קנה דירה במיליון ש"ח ומכר אותה לאחר מס' שנים במיליון וחצי ₪ ולמעשה הרוויח הון של חצי מיליון ₪, יחויב במס שבח בשיעור של 25% מחצי מיליון ש"ח, שהם 125,000 ₪.

הדוגמא הנ"ל הנה דוגמא פשוטה ובסיסית, אולם חישוב גובה המס בפועל – לרוב מסובך, מורכב מגורמים ונתונים רבים ומבוסס על שינויים שחלו בחוק במשך השנים וגובה המס שנקבע עפ"י החוק בתקופות השונות מאז רכישת הנכס ועד מכירתו. בחישוב גובה המס יש להביא בחשבון את הוצאות הרכישה, את ההוצאות המותרות בניכוי שהוצאו לאחר הרכישה ועד המכירה והכל תוך התאמה למדד המחירים לצרכן. לפיכך, לצורך חישוב המס דרושה מומחיות והיכרות מעמיקה עם הוראות החוק.

קיימים פטורים גם עבור מס זה, הנפוץ שבהם – במצב בו המדובר בדירה יחידה של המוכר, בכפוף לתקרה מסוימת של סכום המכירה, אך להטבה זו יש מס' חריגים וסייגים. פטור נוסף הנו פטור הניתן במקרים מסוימים בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה או במקרים מסוימים בעת ביצוע העברה ללא תמורה בין קרובים.

יצוין כי מעבר לשני סוגי המיסים העיקריים הנ"ל – מס שבח ומס רכישה, קיים סוג נוסף של מס מקרקעין אשר נקרא "היטל השבחה". היטל השבחה מוטל ע"י הרשות המקומית על מוכר נכס מקרקעין אשר הנכס שבבעלותו השביח (עלה) עקב אישור תכנית בניה ע"י הרשות המקומית שבשטח שיפוטה נמצא הנכס, כגון תכנית המקנה זכויות לתוספת בנייה אשר מעלה את ערך הנכס.

החשיבות בפנייה לעורך דין מיסוי מקרקעין – תכנון מס נכון

כאמור, שיקולי המס בעת ביצוע עסקת מקרקעין הם משמעותיים ביותר ועשויים להשפיע על כדאיות העסקה. חוק מיסוי מקרקעין הנו חוק מורכב ומסועף, בו חלים שינויים לעיתים תכופות, אשר דורש היכרות רבה עם כלל פרטי החוק והאפשרויות העומדות לפני מבצע עסקה במקרקעין, רוכש או מוכר, ע"מ שיידרש לשלם בעקבותיה כמה שפחות מס.

הוראות החוק הסבוכות בנושא מיסוי מקרקעין עלולות להוביל לטעויות בתכנוני מס ותחשיבים שגויים, העלולים להסב נזקים כספיים כבדים לרוכש או מוכר זכויות במקרקעין.

לעומת זאת, תכנון מס נכון ויצירתי במסגרת הוראות החוק בעת ביצוע עסקת מקרקעין, הלוקח בחשבון את כל הוראות החוק, את פסיקת בתי המשפט ואת הוראות הביצוע של משרדי מיסוי מקרקעין, עשוי לחסוך כסף רב.

עפ"י החוק, יש למסור דיווח לרשויות המס אודות עסקת הרכישה תוך 30 יום ולשלם את מס הרכישה לרשויות המס לא יאוחר מ- 60 יום לאחר חתימת ההסכם על העסקה. איחור במועד הגשת ההצהרה עשוי לגרור חיוב בקנס. 

בעת הגשת דיווח על מכירת נכס שאינו פטור ממס שבח, יש לערוך שומה עצמית, שהיא למעשה תחשיב המס מטעם המוכר, אליה יש לצרף קבלות בגין הוצאות שהוצאו במשך השנים לצורך השבחת הנכס.

עורך דין הבקיא בתחום מיסוי המקרקעין יגיש עבורכם דיווח לרשויות המס בצורה נכונה ומקצועית, דבר שיחסוך לכם עלויות ועוגמת נפש מיותרת.

בעת ביצוע תכנון מס נכון לקראת מכירת נכס, יש לקחת בחשבון את כל פרטי הדירה, בעלי הזכויות בה וחלקיהם היחסיים, ההיסטוריה של הנכס הנמכר, כיצד הגיעו הזכויות לידי המוכר, (האם למשל קיבל אותן בירושה או במתנה), פרטי עסקאות אחרות שביצעו המוכר ובני משפחתו בשנים האחרונות ועוד. 

בעת בקשת פטור ממס שבח, יש לשקול לפי איזה סעיף בחוק לבקש את הפטור, תוך תכנון אפשרויות ניצול פטור בהמשך, ככל שיש כוונה למכור דירה נוספת ועוד שיקולים כגון אלה.

בעת ביצוע תכנון מס נכון לקראת רכישת נכס, יש לקחת בחשבון את כל פרטי הדירה הנרכשת, אלו נכסי מקרקעין נוספים יש בבעלות הרוכש ובני משפחתו הקרובים ומהן תוכניותיו העתידיות לגביהם.

בדיקה מקצועית של נתונים אלה תאפשר תכנון נכון והימנעות מ"תאונות מס" ועוגמת נפש מרובה.

העברה ללא תמורה של נכס נדל"ן

החוק מאפשר העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין בין יחיד לקרובו תוך קבלת פטור מתשלום מס שבח מצד נותן המתנה וחיוב במס רכישה בשיעור של 1/3 בלבד מהמס החוקי החל על מקבל המתנה. לעניין זה יצוין כי העברה ללא תמורה בין אחים מוגבלת כיום לנכסים שהתקבלו בירושה או במתנה מהורי האחים.

עוד יצוין בהקשר זה, כי בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה, יש להמתין "תקופת צינון" לפני שניתן יהיה למכור את אותה דירה בפטור ממס שבח אף אם מדובר בדירתו היחידה של המוכר.

פטור ממס בעת מכירת דירת ירושה

בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה, קיימת אפשרות לקבלת פטור מיוחד ממס שבח, בכפוף לקיומם של מספר תנאים מצטברים, כך שלעיתים בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה, ניתן לקבל פטור מבלי "לשרוף" את הזכות לפטור אחר.

עורך דין הבקיא בדיני מיסוי מקרקעין יציג בפניכם את התמונה המלאה בטרם ביצוע עסקת מקרקעין ויבצע עבורכם תכנון מס נכון תוך הצגת חלופות ופתרונות יצירתיים להפחתת חבות המס. 

פנה לעורך דין מומחה למיסוי מקרקעין

שוק הנדל"ן הישראלי מהווה נתח מרכזי בכלכלה הישראלית והוא מגלגל בכל שנה סכומי כסף אדירים. מכיוון שמדובר בעסקאות בעלויות גבוהות, מטבע הדברים, תכנון נכון של עסקת מכר תוך מיצוי הזכויות וההטבות האפשריות הם משמעותיים במיוחד, יכולים לחסוך כסף רב ואף להשפיע על כדאיות העסקה. לפיכך, ע"מ לבצע עסקאות יעילות ורווחיות, יש להכיר לעומק את הוראות החוק והאפשרויות השונות לניצול פטורים, הקלות והטבות שונות ע"מ למצוא את הדרך הנכונה והכלכלית ביותר, כך שמצד אחד יעמדו הצדדים בכל הדרישות והחובות החוקיות ומצד שני יינתנו להם כל ההטבות המגיעות להם ביחס לעסקה. 

על מנת לבצע רכישה או מכירה של נכס מקרקעין בצורה מקצועית, נכונה ומשתלמת, אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לקבלת ייעוץ במיסוי מקרקעין. 

עו"ד יעקב לוי מתמחה במיסוי מקרקעין ויעניק לכם את הליווי המקצועי, המקיף והמתאים עבורכם תוך חשיבה מקורית ויצירתית על מנת שהעסקה תתבצע ותושלם באופן המקצועי, הראוי והמשתלם ביותר.