עפ"י החוק קיימים מספר מסלולי מיסוי לגבי הכנסות של יחיד משכר דירה למגורים:

מסלול פטור ממס

הכנסות יחיד מהשכרת דירות מגורים בישראל עד לסכום של 5,471 ₪ לחודש נכון לשנת 2023 פטורות ממס בכפוף למספר תנאים: הדירה משמשת למגורים לפי טיבה, הדירה אינה מלאי עסקי, הדירה מושכרת לשוכר (או גוף שנקבע בחוק) המשתמש בה למגורים בלבד.

מסלול חבות במס בשיעור של 10%

יחיד שהכנסתו מהשכרת דירות המשמשות למגורים בישראל יכול לבחור במסלול של חיוב במס מופחת בשיעור של 10% מהכנסות דמי השכירות.

במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות הכרוכות בייצור ההכנסה לרבות פחת ו/או כל הוצאה אחרת.

בהתאם להוראות סעיף 122א 1 לפקודת מס הכנסה בחירה במסלול זה מותנית בתשלום המס בתוך 30 יום מתום שנת המס.

יצוין כי מסלול הפטור ומסלול החיוב במס בשיעור 10% מיועדים אך ורק למקרים בהם ההכנסות מדמי שכירות אינן מגיעות לכדי הכנסות מ"עסק".

עוד יצוין כי החל משנת 2023 יחיד שהנו בעל דירה יחידה המשכיר אותה למגורים, ובמקביל שוכר דירה אחרת, ואינו זכאי לפטור, רשאי להפחית לצרכי מס את סכום דמי השכירות אותם הוא משלם כשוכר, עד לתקרה של 7,500 ₪ מסכום דמי השכירות אותם הוא מקבל כמשכיר, ולשלם מס בשיעור 10% על הפרש דמי השכירות בלבד ולא על מלוא דמי השכירות אותם הוא מקבל, כפי שהיה בעבר.

מסלול חיוב במס רגיל

במסלול זה דמי השכירות יחשבו כחלק מההכנסה החייבת ויחויבו במס עפ"י שיעור המס השולי של הנישום.

במסלול זה ניתן לנכות הוצאות שוטפות שהיו כרוכות בהפקת ההכנסה מדמי השכירות כגון הוצאות אחזקה, תיקונים, תיווך, מימון ופחת. לעניין הוצאות מימון – המדובר בעלויות כגון ריבית, עמלות וכו'.

מסלול "פטור חלקי"

כאשר ההכנסה מדמי שכירות עולה על התקרה (5,471 ₪ נכון לשנת 2023) אך נמוכה מכפל התקרה (10,942 ₪), ניתן לשלב בין המסלולים כך שחלק מהכנסות דמי השכירות יהיה פטור ממס וחלקו חייב במס שולי, אך מהחלק החייב ניתן יהיה לנכות חלק יחסי מההוצאות. במקרים מסוימים, יתכן שבחירה במסלול זה תהיה חייבת פחות מס מאשר בחירה במסלול חיוב 10% מכלל ההכנסות.

באיזה מסלול כדאי לבחור?

באופן כללי – מסלול החיוב במס בשיעור של 10% הוא המסלול הכדאי יותר. כאמור, במסלול זה משלמים 10% בלבד על המחזור, אך מסלול זה כבר מגלם בתוכו את כל ההוצאות ואין אפשרות לנכות הוצאות.

יחד עם זאת, לא תמיד זהו המסלול הכדאי וראוי שכל בעל דירה שיש לו הכנסות מדמי שכירות למגורים יבחן את המסלול המתאים לו, עפ"י עובדות המקרה והנתונים הרלוונטיים.

על מנת לדווח על הכנסות מדמי שכירות למגורים בצורה מקצועית, נכונה ומשתלמת, אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לקבלת ייעוץ. עו"ד יעקב לוי מתמחה בתחום המקרקעין ויעניק לכם את הליווי המקצועי, המקיף והמתאים עבורכם הן בנושא הדיווח על ההכנסות מדמי השכירות והן בכל הנוגע להשכרת נכסים וניהולם.

הנכם מוזמנים לפנות עוד היום אל שלמה לוי – משרד עורכי דין ונוטריון , עורך דין לניהול נכסים, באמצעות הטלפון, על ידי שליחת דואר אלקטרוני או על ידי מילוי הפרטים שלכם בטופס ההתקשרות, ואנו נחזור אליכם בהקדם – פגישת יעוץ ראשונה במשרדנו ללא תשלום וללא התחייבות.

הפוסט מס הכנסה על הכנסות מדמי שכירות הופיע לראשונה ב-עו"ד שלמה לוי.

לפיכך, נושא מיסוי המקרקעין מהווה חלק בלתי נפרד מכל עסקת נדל"ן, מהווה חלק משיקוליהם של כל מוכר וקונה בביצוע עסקה ואף עשוי להשפיע על כדאיות העסקה.

תכנון מס מקדים ונכון של עסקת מכר נדל"ן יכול לחסוך מיסים, ולעומת זאת העדר תכנון עלול לגרום למצב של "תאונת מס" בו צד לעסקת מכר מופתע כאשר הוא נדרש לשלם מיסים בסכומים אותם לא לקח בחשבון כחלק מעלויות העסקה.

במאמר זה נביא בפניכם מידע בדבר סוגי המיסים השונים ובעיקר נבהיר את החשיבות שבקבלת ייעוץ ע"י עו"ד מומחה במיסוי מקרקעין בטרם ביצוע כל עסקת נדל"ן. 

תחום מיסוי המקרקעין בישראל הנו תחום מורכב ודינמי, חוקי המס משתנים מעת לעת ועמם גם שיעור המס והאפשרויות לקבלת פטורים ו/או הטבות שונות.

משך שנים רבות מאז חוקק חוק מיסוי המקרקעין בשנת 1963, עבר החוק שינויים, התאמות וגלגולים רבים, בהתאם למדיניות ולמציאות הכלכלית בישראל. 

קיימים מספר סוגים של תשלומי מס, ובהתאם להם מספר סוגים של פטורים או אפשרויות להקטנת חבות המס. 

החוק במדינת ישראל מחייב כל מוכר או רוכש נכס מקרקעין, בדיווח לרשויות המס ובתשלום מיסים בהתאם.

מיסי המקרקעין מורכבים מ- 2 סוגי מיסים עיקריים: מס שבח המוטל על מוכר מקרקעין ומס רכישה המוטל על רוכש מקרקעין.

חשוב לציין כי ללא תשלום המיסים הנדרשים בכל עסקת מקרקעין, לא ניתן לסיים עסקת מקרקעין ולרשום בטאבו את העברת הזכויות.

להלן נסקור בקצרה את המיסים החלים בכל עסקת מקרקעין ואת הדרכים להפחית אותם.

קצת על מס רכישה

מס רכישה הוא מס המוטל על כל הרוכש נכס מקרקעין, בין אם המדובר בקרקע, בין אם המדובר בנכס המיועד למגורים ובין אם המדובר בנכס לשימוש מסחרי. גובה המס משתנה לפי סוג הנכס ולפי סכום הרכישה. 

למשל, בנכסים מסחריים גובה מס הרכישה יהיה 6% מסכום הרכישה. לעומת זאת, בנכסים המיועדים למגורים, שיעור המס הנדרש הנו מדורג ותלוי בשווי הרכישה.

יחד עם זאת, חשוב לדעת כי החוק קובע מספר מקרים בהם יינתנו פטורים או הקלות מתשלום מס הרכישה.

לדוגמא, כאשר המדובר ברכישת דירה שהיא דירתו היחידה של הקונה, יהיה המס נמוך משמעותית ולעיתים אף יינתן פטור מוחלט מתשלום המס.

שיעור מס הרכישה נקבע בהתאם למדרגות המס המתעדכנות מדי שנה עפ"י שיעור עליית המדד.

כך, למשל, דירה ראשונה או דירה הנרכשת כתחליף לדירתו היחידה של הרוכש ועלותה פחותה מ- 1,747,865 ₪ (נכון לשנת 2021) תהיה פטורה ממס רכישה.

רכישת דירה שעלותה גבוהה מהסכום הנ"ל תמוסה בשיעור של 3.5% בגין חלק השווי הגבוהה מהסכום הנ"ל ובשיעור של 5% בגין חלק השווי הגבוה מסך של 2,073,190 ₪ (נכון ליום 16/1/2021).

רכישת דירה שאיננה דירה יחידה מבחינת הרוכש, תמוסה במס רכישה בהתאם למדרגות מס שונות, הנעות בין 5% לבין 10%.

קיימות הטבות מס שונות, הבאות בצורת פטור מלא או הנחה חלקית ונקבעות עפ"י נתונים אישיים של הרוכש, כגון: עולה חדש, נכה ועוד.

הקלה במס הרכישה ניתן לקבל במקרים מסוימים בעת ביצוע העברה ללא תמורה בין קרובים.

כאמור, ע"מ ליהנות מהטבות מס אפשריות ולקבל את תנאי המס הטובים ביותר, מומלץ להיוועץ בטרם ביצוע עסקת רכישת נדל"ן בעורך דין מומחה למיסוי מקרקעין שיידע לייעץ לכם בדבר קבלת ההטבות, ההקלות וההנחות השונות.

קצת על מס שבח

מס שבח הוא מס המוטל על מוכר נכס מקרקעין, בין אם המדובר בקרקע, בין אם המדובר בנכס המיועד למגורים ובין אם המדובר בנכס לשימוש מסחרי, כאשר המוכר מרוויח הון בשל מכירת הנכס.

שיעור מס השבח כיום הוא 25% על הרווח. לדוגמא, אם אדם קנה דירה במיליון ש"ח ומכר אותה לאחר מס' שנים במיליון וחצי ₪ ולמעשה הרוויח הון של חצי מיליון ₪, יחויב במס שבח בשיעור של 25% מחצי מיליון ש"ח, שהם 125,000 ₪.

הדוגמא הנ"ל הנה דוגמא פשוטה ובסיסית, אולם חישוב גובה המס בפועל – לרוב מסובך, מורכב מגורמים ונתונים רבים ומבוסס על שינויים שחלו בחוק במשך השנים וגובה המס שנקבע עפ"י החוק בתקופות השונות מאז רכישת הנכס ועד מכירתו.

בחישוב גובה המס יש להביא בחשבון את הוצאות הרכישה, את ההוצאות המותרות בניכוי שהוצאו לאחר הרכישה ועד המכירה והכל תוך התאמה למדד המחירים לצרכן.

לפיכך, לצורך חישוב המס דרושה מומחיות והיכרות מעמיקה עם הוראות החוק.

קיימים פטורים גם עבור מס זה, הנפוץ שבהם – במצב בו המדובר בדירה יחידה של המוכר, בכפוף לתקרה מסוימת של סכום המכירה, אך להטבה זו יש מס' חריגים וסייגים.

פטור נוסף הנו פטור הניתן במקרים מסוימים בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה או במקרים מסוימים בעת ביצוע העברה ללא תמורה בין קרובים.

יצוין כי מעבר לשני סוגי המיסים העיקריים הנ"ל – מס שבח ומס רכישה, קיים סוג נוסף של מס מקרקעין אשר נקרא "היטל השבחה".

היטל השבחה מוטל ע"י הרשות המקומית על מוכר נכס מקרקעין אשר הנכס שבבעלותו השביח (עלה) עקב אישור תכנית בניה ע"י הרשות המקומית שבשטח שיפוטה נמצא הנכס, כגון תכנית המקנה זכויות לתוספת בנייה אשר מעלה את ערך הנכס.

החשיבות בפנייה לעורך דין מיסוי מקרקעין – תכנון מס נכון

כאמור, שיקולי המס בעת ביצוע עסקת מקרקעין הם משמעותיים ביותר ועשויים להשפיע על כדאיות העסקה.

חוק מיסוי מקרקעין הנו חוק מורכב ומסועף, בו חלים שינויים לעיתים תכופות, אשר דורש היכרות רבה עם כלל פרטי החוק והאפשרויות העומדות לפני מבצע עסקה במקרקעין, רוכש או מוכר, ע"מ שיידרש לשלם בעקבותיה כמה שפחות מס.

הוראות החוק הסבוכות בנושא מיסוי מקרקעין עלולות להוביל לטעויות בתכנוני מס ותחשיבים שגויים, העלולים להסב נזקים כספיים כבדים לרוכש או מוכר זכויות במקרקעין.

לעומת זאת, תכנון מס נכון ויצירתי במסגרת הוראות החוק בעת ביצוע עסקת מקרקעין, הלוקח בחשבון את כל הוראות החוק, את פסיקת בתי המשפט ואת הוראות הביצוע של משרדי מיסוי מקרקעין, עשוי לחסוך כסף רב.

עפ"י החוק, יש למסור דיווח לרשויות המס אודות עסקת הרכישה תוך 30 יום ולשלם את מס הרכישה לרשויות המס לא יאוחר מ- 60 יום לאחר חתימת ההסכם על העסקה. איחור במועד הגשת ההצהרה עשוי לגרור חיוב בקנס. 

בעת הגשת דיווח על מכירת נכס שאינו פטור ממס שבח, יש לערוך שומה עצמית, שהיא למעשה תחשיב המס מטעם המוכר, אליה יש לצרף קבלות בגין הוצאות שהוצאו במשך השנים לצורך השבחת הנכס.

עורך דין הבקיא בתחום מיסוי המקרקעין יגיש עבורכם דיווח לרשויות המס בצורה נכונה ומקצועית, דבר שיחסוך לכם עלויות ועוגמת נפש מיותרת.

בעת ביצוע תכנון מס נכון לקראת מכירת נכס, יש לקחת בחשבון את כל פרטי הדירה, בעלי הזכויות בה וחלקיהם היחסיים, ההיסטוריה של הנכס הנמכר, כיצד הגיעו הזכויות לידי המוכר, (האם למשל קיבל אותן בירושה או במתנה), פרטי עסקאות אחרות שביצעו המוכר ובני משפחתו בשנים האחרונות ועוד. 

בעת בקשת פטור ממס שבח, יש לשקול לפי איזה סעיף בחוק לבקש את הפטור, תוך תכנון אפשרויות ניצול פטור בהמשך, ככל שיש כוונה למכור דירה נוספת ועוד שיקולים כגון אלה.

בעת ביצוע תכנון מס נכון לקראת רכישת נכס, יש לקחת בחשבון את כל פרטי הדירה הנרכשת, אלו נכסי מקרקעין נוספים יש בבעלות הרוכש ובני משפחתו הקרובים ומהן תוכניותיו העתידיות לגביהם.

בדיקה מקצועית של נתונים אלה תאפשר תכנון נכון והימנעות מ"תאונות מס" ועוגמת נפש מרובה.

העברה ללא תמורה של נכס נדל"ן

החוק מאפשר העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין בין יחיד לקרובו תוך קבלת פטור מתשלום מס שבח מצד נותן המתנה וחיוב במס רכישה בשיעור של 1/3 בלבד מהמס החוקי החל על מקבל המתנה.

לעניין זה יצוין כי העברה ללא תמורה בין אחים מוגבלת כיום לנכסים שהתקבלו בירושה או במתנה מהורי האחים.

עוד יצוין בהקשר זה, כי בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה, יש להמתין "תקופת צינון" לפני שניתן יהיה למכור את אותה דירה בפטור ממס שבח אף אם מדובר בדירתו היחידה של המוכר.

פטור ממס בעת מכירת דירת ירושה

בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה, קיימת אפשרות לקבלת פטור מיוחד ממס שבח, בכפוף לקיומם של מספר תנאים מצטברים, כך שלעיתים בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה, ניתן לקבל פטור מבלי "לשרוף" את הזכות לפטור אחר.

עורך דין הבקיא בדיני מיסוי מקרקעין יציג בפניכם את התמונה המלאה בטרם ביצוע עסקת מקרקעין ויבצע עבורכם תכנון מס נכון תוך הצגת חלופות ופתרונות יצירתיים להפחתת חבות המס. 

פנה לעורך דין מומחה למיסוי מקרקעין

שוק הנדל"ן הישראלי מהווה נתח מרכזי בכלכלה הישראלית והוא מגלגל בכל שנה סכומי כסף אדירים.

מכיוון שמדובר בעסקאות בעלויות גבוהות, מטבע הדברים, תכנון נכון של עסקת מכר תוך מיצוי הזכויות וההטבות האפשריות הם משמעותיים במיוחד, יכולים לחסוך כסף רב ואף להשפיע על כדאיות העסקה.

לפיכך, ע"מ לבצע עסקאות יעילות ורווחיות, יש להכיר לעומק את הוראות החוק והאפשרויות השונות לניצול פטורים, הקלות והטבות שונות ע"מ למצוא את הדרך הנכונה והכלכלית ביותר, כך שמצד אחד יעמדו הצדדים בכל הדרישות והחובות החוקיות ומצד שני יינתנו להם כל ההטבות המגיעות להם ביחס לעסקה. 

על מנת לבצע רכישה או מכירה של נכס מקרקעין בצורה מקצועית, נכונה ומשתלמת, אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לקבלת ייעוץ במיסוי מקרקעין. 

שלמה לוי משרד עורכי דין מתמחים במיסוי מקרקעין ויעניקו לכם את הליווי המקצועי, המקיף והמתאים עבורכם תוך חשיבה מקורית ויצירתית על מנת שהעסקה תתבצע ותושלם באופן המקצועי, הראוי והמשתלם ביותר.

הפוסט עורך דין מיסוי מקרקעין – יעוץ במיסוי מקרקעין בעת ביצוע עסקת רכישה או מכירה של נכסי נדל"ן הופיע לראשונה ב-עו"ד שלמה לוי.

מדריך משפטי לתכנון מס אופטימלי, מדרגות המס המעודכנות וזכאות להטבות

מס רכישה הינו מס המשולם לרשויות המס (מיסוי מקרקעין) בעת רכישת דירת מגורים או כל זכות אחרת במקרקעין בישראל. חישוב המס ומדרגותיו נגזרים באופן ישיר משווי התמורה המשולמת בעבור הנכס כפי שנקבע בהסכם המכר.

בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, ותקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס רכישה), תשל"ה-1974, נקבעה רשת רחבה של פטורים, זיכויים והנחות משמעותיות שמטרתם להקל על פלחי אוכלוסיה שונים. על פי סעיף 9(ג2) לחוק, גובה מדרגות המס אינו קבוע, אלא מתעדכן אחת לשנה (ב-16 בינואר של כל שנה) בהתאם לשיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות דיירים, וזאת כדי להתאים את נטל המס למחירי השוק הריאליים.

עומדים בפני עסקת נדל"ן ורוצים לבצע תכנון מס קפדני שיחסוך לכם עשרות אלפי שקלים? אל תגישו דיווחים עצמאיים למיסוי מקרקעין ללא בדיקה מקצועית. פנו אל משרדנו עוד היום לתיאום שיחת ייעוץ ראשונית, ללא תשלום וללא כל התחייבות מצדכם: בטלפון: 03-7528182 ב-WhatsApp: לחצו כאן לשליחת הודעה במייל: office@levylaw.co.il

מדרגות מס רכישה על קניית דירה: ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת

המחוקק הישראלי יצר אבחנה מובהקת ואסטרטגית בין רוכשים המנסים להשיג קורת גג ראשונה לבין משקיעים בעלי נכסים מרובים. אבחנה זו באה לידי ביטוי במבנה מדרגות מס מדורג:

1. רכישת דירת מגורים יחידה

עבור רוכשי דירה ראשונה קיימת הטבה קריטית, המעניקה פטור ממס רכישה על דירת מגורים יחידה באופן מלא על חלק השווי הבסיסי של הנכס עד לתקרה קבועה המשתנה מדי שנה. הטבה זו חלה גם על מי שרוכש "דירה חלופית" – כלומר, אדם שהוא בעלים של דירה קיימת, אך מתחייב למכור אותה בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה (או תוך 12 חודשים מקבלת טופס 4 אם הדירה נרכשה מקבלן). במצב כזה, הוא ימוסה על פי שיעורי המס המקלים של דירה יחידה.

המס המדורג עולה בהתאם לשכבות השווי של הנכס, החל מ-0% בשכבה הראשונה ועד ל-10% בשכבות היוקרה הגבוהות ביותר.

2. רכישת דירת מגורים שאינה יחידה (דירה שנייה ומעלה)

כאשר מדובר ברוכשים אשר בבעלותם דירת מגורים נוספת וכן במקרים של תושבי חוץ הרוכשים נכס בישראל, מוחלות מדרגות מס מחמירות בהרבה. ברכישות אלו אין כל פטור על השקלים הראשונים של העסקה, והמיסוי מתחיל משיעור בסיס קבוע של 8% ומטפס במעלה מדרגות השווי.

3. רכישת זכות אחרת במקרקעין (מגרשים ונכסים מסחריים)

בניגוד לדירות מגורים שבהן המס הוא מדורג, ברכישת מגרש פנוי, חנות, מחסן או משרד מסחרי, חל מס רכישה אחיד וקבוע בשיעור של 6% על מלוא שווי העסקה, החל מהשקל הראשון. החריג היחיד לכלל זה הוא ברכישת קרקע אשר קיימת לגביה תוכנית בנייה מאושרת למגורים, וכאשר הרוכש מצליח להנפיק היתר בנייה כדין לבניית דירת מגורים אחת לפחות בתוך שנתיים ממועד הרכישה; במצב כזה, יתוקן שיעור המס רטרואקטיבית ל-5%.

מס רכישה לנכה: הקלות והטבות לפי תקנה 11

תקנה 11 לחוק מיסוי מקרקעין (או בשמה המדויק: תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין), מעניקה הקלה דרמטית עבור נכים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה ובני משפחה של חיילים שנספו במערכה, אשר רוכשים נכס מקרקעין לצורך מגוריהם האישיים. מדובר בהטבה סוציאלית משמעותית ביותר, המוגבלת לפעמיים בלבד לאורך חייו של הזכאי, ומותנית בכך שהנכס אכן ישמש למגוריו בפועל.

התיקונים המשפטיים האחרונים יצרו מנגנון חישוב ייחודי עבור הנחה מס רכישה נכה:

• ברכישת דירה יחידה בשווי של עד 2,500,000 ₪: הנכה ייהנה מפטור מוחלט (שיעור של 0%) על חלק השווי הבסיסי של הדירה (בהתאם לתקרת הפטור לדירה יחידה של אותה שנה). על יתרת השווי, החל מתקרת הפטור ועד לשווי של 2,500,000 ₪, ישולם מס מופחת קבוע בשיעור של 0.5% בלבד.
• ברכישת דירה ששוויה עולה על 2,500,000 ₪, או ברכישת דירה שנייה: במצבים של מס רכישה לדירה שניה לנכה, או כאשר שווי הנכס חוצה את הרף המוטב, ישולם מס קבוע בשיעור מופחת של 0.5% על מלוא שווי העסקה מהשקל הראשון. הטבה במס רכישה לנכה לדירה שניה מהווה הטבה אדירה בהשוואה למדרגות המס הרגילות של משקיעים, שיכולות להגיע לאלפי שקלים רבים.

הטבת התא המשפחתי וסוגיית הפיצוי התכנוני

תקנה 11(ב) קובעת הוראה חשובה המרחיבה את גבולות ההטבה: אם אחד מבני הזוג הנו נכה והנכס נרכש במשותף לצורך מגוריהם, כל התא המשפחתי ייהנה מההקלה המופחתת. הטבה זו מוחלת באופן מלא גם על ידועים בציבור ועל בני זוג שרכשו את הדירה בשנה שקדמה לנישואיהם הרשמיים.

יחד עם זאת, תקנה 11(ד) מציבה סייג תכנוני: אם הקרקע או הנכס הנרכש מאפשרים בנייה של יותר מדירת מגורים אחת על אותה החלקה, משרדי מיסוי מקרקעין יבצעו "פיצוי ופיצול" של שווי הרכישה. הרוכש הנכה ייהנה מהטבת ה-0.5% רק על החלק היחסי המשקף דירת מגורים אחת, בעוד שעל יתרת שטח המקרקעין הוא ימוסה על פי שיעורי המס הרגילים.

הטבות והקלות מס רכישה לעולים חדשים

תקנה 12 למיסוי מקרקעין מעניקה הגנה והקלה לעולים חדשים במטרה לסייע בהשתקעותם בארץ. ההטבה מאפשרת לעולה להנות ממס מופחת בשיעור קבוע (לרוב 0.5% עד לתקרה מסוימת ו-5% על חלק השווי העולה עליה) לצורך רכישת דירת מגורים או קרקע להקמת דירה, ופעם נוספת בגין רכישת בית עסק או מגרש שישמש לפעילותו הכלכלית העסקית. הזכאות תקפה למשך 7 שנים מיום עלייתו של העולה ארצה.

עם זאת, בשל קיומו של פטור מלא על דירה יחידה לכלל הציבור עד לתקרה מסוימת, חיוני לבצע בדיקה מקצועית מוקדמת:

שים לב: עבור עולה חדש הרוכש דירת מגורים יחידה וזולה, השימוש בתקנה 12 עשוי להיות דווקא לא כדאי, שכן המדרגות הרגילות יעניקו לו 0% מס, בעוד שתקנת העולים תטיל עליו 0.5% מהשקל הראשון. עורך דין מומחה ידע לבצע סימולציית מס מדויקת ולבחור במסלול המשתלם ביותר.

הטבה זו חלה באופן מלא על שני בני הזוג אם אחד מהם הינו עולה חדש, וכן על בני זוג שנישאו בתוך 12 חודשים ממועד רכישת הנכס המשותף.

שאלות ותשובות נפוצות

כיצד מגישים בקשה לקבלת פטור ממס רכישה לנכים והאם ניתן לקבל החזר רטרואקטיבי?

הבקשה לקבלת הקלה במס רכישה לנכים מוגשת כחלק בלתי נפרד מטפסי הדיווח המקוונים למנהל מיסוי מקרקעין (טופס 7002), בצירוף פרוטוקול הוועדה הרפואית של המוסד לביטוח לאומי המעיד על דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור הנדרש (לרוב 100%, או 90% בשיעור שקלול מיוחד). במידה והמס שולם במלואו מבלי שהרוכש ידע על זכאותו, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה ולקבל החזר כספי רטרואקטיבי עד 4 שנים מיום קבלת השומה, בכפוף להצגת המסמכים המתאימים.

מהן הטעויות הנפוצות ביותר שרוכשים מבצעים בנוגע למס רכישה?

הטעות הנפוצה ביותר היא אי-הכרת חוקי התיאום של התא המשפחתי. בני זוג וילדיהם הקטינים נחשבים בעיני רשויות המס כ"רוכש אחד". המשמעות היא שאם לבן הזוג יש דירה הרשומה על שמו מלפני הנישואין, רכישת דירה חדשה על ידי בת הזוג עלולה להיחשב כדירה שנייה ולגרור חיוב במס גבוה, אלא אם כן נערך הסכם ממון קפדני המגדיר הפרדה רכושית מלאה. כדי להימנע מטעויות קשות אלו, מומלץ לקרוא מדריכים מקצועיים כגון עצות לרוכשי דירה

שלמה לוי משרד עורכי דין – המומחים שלכם לתכנון מיסוי מקרקעין

חוקי המיסוי בישראל הם דינמיים, מורכבים ומשתנים תדיר באמצעות פסיקות של ועדת הערר ובתי המשפט. הגשת דיווח שגוי או בחירה במסלול פטור לא מתאים עלולים לעלות לכם בעוגמת נפש רבה ובקנסות כספיים מיותרים. משרד עורכי הדין שלמה לוי מעמיד לרשותכם מעל 40 שנות ותק, מוניטין והתמחות ייחודית בליווי עסקאות נדל"ן מורכבות ובתכנון מס אופטימלי מול רשויות מיסוי מקרקעין.

אנו מעניקים ללקוחותינו מעטפת משפטית סמכותית, מקצועית ואמינה בגובה העיניים מתוך מורשת משפחתית ארוכת שנים. צוות המשרד בוחן בקפדנות את נתוניכם האישיים, בודק את זכאותכם לקבלת הנחות במס רכישה או פטורים ייעודיים (לנכים, עולים או משפחות שכולות), ומנסח עבורכם אסטרטגיית דיווח חדה ומדויקת המגנה על כספכם ומבטיחה שלא תשלמו שקל אחד מעבר לנדרש בחוק.

למידע נוסף על חשיבות הליווי המקצועי בעסקאות, אתם מוזמנים לעיין במאמר על עורך דין מומחה לעסקאות מקרקעין.

אל תגררו לתשלומי מס מיותרים בשל חוסר היכרות עם תקנות החוק. פגישת הייעוץ המשפטי הראשונה במשרדנו מוענקת לחלוטין ללא תשלום וללא כל התחייבות מצדכם. צרו עמנו קשר עוד היום.

 

הפוסט מס רכישה, פטורים והקלות – עורך דין מס רכישה הופיע לראשונה ב-עו"ד שלמה לוי.