פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף במקרקעין

שותפות במקרקעין היא מצב שבו לקרקע או לנכס ישנם מס' בעלים, כגון בני זוג שרוכשים דירה משותפת או מס' אחים שיורשים נכס מקרקעין אחד. השותפות לא מאפשרת חלוקה מוגדרת של הנכס באופן יחסי לכל אחד מן הבעלים אלא קובעת שכל השטח שייך לכל הבעלים.  

מצב זה עלול לגרור בעיות עתידיות משום שלעיתים השותפות אינה מצליחה, מתעוררות מחלוקות בין הצדדים, או שמחליטים לפרק אותה מסיבות שונות. כיצד אם כן ניתן לעשות פירוק שיתוף במקרקעין? 

זכות הפירוק היא זכות בסיסית, דיני הפירוק מעוגנים בחוק המקרקעין ועל פיהם שותף במקרקעין יכול לדרוש פירוק השיתוף בכל עת בתנאי שהוא עושה זאת בתום לב.  ניתן להתנות על הוראות חוק זה בעזרת הסכמי שיתוף שנחתמו ונרשמו במרשם המקרקעין בתחילת הליך השיתוף. 

פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק בהסכמה

במידה וישנה נכונות של כל הבעלים לפרק את השותפות או שיש הסכמה לצעד זה מצד כולם, אזי התהליך הוא יחסית פשוט וסביר שיעבור בצורה מהירה וחלקה. החלק של השותף המבקש לצאת יימכר לשותפים האחרים או לצד שלישי בהתאם להסכם או לרצונם של הצדדים ובכך יושלם ההליך.

פירוק בהיעדר הסכמה

כאשר אחד או יותר מהשותפים מתנגדים, הליך פירוק השיתוף הופך למורכב הרבה יותר. ביהמ"ש באופן כללי מעודד פירוק של שותפויות כיוון שהן מהוות בסיס לסכסוכים רבים ולרוב הן פוגעות ביעילות ובהתפתחות המקרקעין המיטבית, עקרון זה מודגש עוד יותר כאשר הבעלים מסוכסכים ביניהם. חוסר הדדיות ואי- שיתוף הפעולה מקשים על הקידום והפיתוח הרצויים.  

לאור זאת, לביהמ"ש יש מס' דרכי פעולה אפשריות והוא בוחר באיזו דרך לנקוט בכל מקרה, בהתאם לנסיבות העניין – 

1) חלוקה בעין:  פתרון זה מהווה ברירת מחדל. פירושו, מתן הנחיה לחלק את המקרקעין לחלקים מסוימים. אחרי החלוקה ניתן יהיה למכור את החלק היחסי של זה המעוניין לצאת מהשותפות. פתרון זה אינו מתאים לכל המקרים כיוון שלא תמיד התמחור של החלק המסוים יש בו בכדי לפצות על אובדן המקרקעין היות וישנם גורמים משפיעים נוספים שלא ניתנים להמרה בכסף.

2) רישום כבית משותף: מכירת חלק בבית המשותף היא פשוטה יותר ומעוגנת בחוק הבתים המשותפים. פתרון זה יהיה רלוונטי רק במידה ותינתן הסכמתו של המפקח על הבתים המשותפים להכריז על המקרקעין ככזה.

3) מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון: ביהמ"ש ידרוש את מכירתו של כל הנכס ואז יחולקו הרווחים בין הבעלים בהתאם לשווי החלק היחסי של כל אחד מהם בנכס. ביהמ"ש יבחר בדרך פעולה כאשר ישתכנע שחלוקה בעין תהיה לא צודקת או לא ממצה את זכויות הבעלים כראוי. 

כיוון שישנן מס' אפשרויות לפירוק ולכל אפשרות ישנן השפעות שונות על הזכויות ועל מיצוי הרווחים של הצדדים, אנו ממליצים בעת הצורך לפנות אלינו בעניין פירוק שיתוף. אנו נעניק את הליווי המשפטי המתאים והמקצועי ביותר עבורכם, כך שתוכלו להשלים את ההליך בצורה האופטימלית.